Indisponibilidade do imóvel garante maior segurança jurídica nas negociações imobiliárias

No momento de se negociar um imóvel, é fundamental que o corretor de imóveis, o comprador e o vendedor saibam o que é a indisponibilidade de bens. Talvez você já tenha identificado essa situação na prática: ao pesquisar a documentação do imóvel que está sendo vendido, configura-se uma situação de averbação na matrícula, indicando que o imóvel está indisponível. 

Mas afinal, o que isso significa? A lei confere ao proprietário de um imóvel o direito de usar, gozar e dispor da coisa, bem como reivindicá-la de quem a possua injustamente. Assim, o proprietário pode usar aquele imóvel ou alugá-lo a terceiros, recebendo inclusive alguel pela locação. É permitido, ademais, que venda o bem, pois exerce o direito de proprietário. Porém, há alguns casos em que o proprietário perde o direito de dispor, por determinação judicial, legal ou administrativa. A indisponibilidade é justamente a restrição do poder de o proprietário dispor do imóvel, ou seja, não pode vendê-lo ou onerá-lo. 

A indisponibilidade é útil em diversas situações, como para devedores inadimplentes que, no decorrer da ação judicial, poderiam dilapidar seu patrimônio, a fim de que determinado imóvel de sua propriedade não respondesse pela dívida. O entendimento do STJ (Supremo Tribunal de Justiça) é de que a indisponibilidade de bens é uma medida excepcional, por isso só pode ser conferida caso se comprove situação de perigo, justificando-se o receio de dilapidação do patrimônio ou desvio de bens. Portanto, por segurança, o juiz tem o direito de ordenar que determinado imóvel se torne indisponível, inclusive no início do processo. 

Para averiguar se um imóvel está indisponível, o interessado precisa ir até o cartório de registro de imóveis competente e solicitar uma certidão de matrícula da propriedade, pois neste documento é possível verificar todo o histórico. De preferência, contrate um advogado especialista em direito imobiliário e examine se há existência de processos judiciais no nome do proprietário e cônjuge daquele imóvel. 

O sistema CNIB (Centro Nacional de Indisponibilidade de Bens) é regulamentado pelo Provimento N° 39/2014, da Corregedoria Nacional de Justiça. Destina-se à integração de todas as indisponibilidades de bens decretadas por Magistrados e Autoridades Administrativas. O objetivo do CNIB é conferir eficácia e efetividade às decisões judiciais e administrativas da indisponibilidade de bens, propagando-as para os Tabeliães de Notas e Oficiais de Registro de Imóveis de todo o território nacional. Assim,é possível aumentar a segurança nas negociações imobiliárias de compra, venda e financiamento de imóveis. Desse modo, o sistema é capaz de rastrear todos os bens que o atingido pela indisponibilidade possui no Brasil, evitando a dilapidação do patrimônio.

Diversas legislações abordam a indisponibilidade de bens, como o caso da execução trabalhista (art.889 da CLT e 185-A do CTN); na Recuperação Judicial e Falência (Lei 11.101/05), Poder cautelar geral (art. 796 e seguintes do CPC), entre outras. No caso específico da indisponibilidade de bens imóveis, a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) determina, em seu art.247, que conste na matrícula a declaração de indisponibilidade de bens, na forma prevista em lei. 

O principal documento de um imóvel é justamente sua matrícula, em que há todo o registro histórico do imóvel. Caso exista ordem judicial que estabeleça a indisponibilidade, o julgador irá oficiar o cartório de registro de imóveis competente, que deverá averbar, na matrícula do imóvel, a indisponibilidade.

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